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街区商业为何越来越受欢迎?
发布时间:2023-09-26 11:39:14  来源:商业地产精选  阅读量:153

社交新主场,街区式商业主打自由


街区式商业起源于意大利,后在英法等国广为流行,中国的商业发展过程中,从路边的零散交易点到街道集中交易点,然后再到沿街商铺、街区式商业,最终演变出商业综合体,但随着疫情客户对开放空间的逐渐偏好,人们不再满足于单一的购物体验,对商业环境的要求也越来越高,街区式商业在近几年势头正盛

据赢商网项目库数据不完全统计显示,2021年全年,国内商业街的市场规模约为11.2万亿元,较2020年上涨了10.9%。此外,2023年拟开业商业街区项目达386个,较往年明显增多


街区式商业,又称Block街区,这一词起源于美国,在近几年饱受追捧,街区商业能够实现逆袭的奥秘也藏在【BLOCK】这一词中

Business-商业】:经营时间更长,可以构筑早晚各不相同的24小时街区消费场景,有利于商业经营效益最大化

Liefallow休闲】:空间场景多样,自由度更高;且内容包容性强,可以融合不同主题、场景、展览、活动、市集、公园式空间等多元内容于一体

Open-开放】:街区式商业相较于盒子式MALL有更多发挥空间,其整体建筑处于对外开放状态,户外空间多、空间形态更自由,在空间和经营时间上限制都更少

Crowd-人群】:新生代消费群体逐渐成为消费主力,对于空间体验感和社交自由度的要求更高

Kind-亲和】:与客户间的距离更近,尤其是社区型商业街,业态及品牌更能贴近生活,满足社区居民的生活需求,因此消费频次也较高,客户触达性更强


02多类型商业街区,体验生活方式的多元升级

01综合消费型商业街区

该类型的商业项目与购物中心的业态组合形式相近,只是在产品设计方面为客户提供了不同的空间体验感,平面及垂直动线的组合安排让项目与客户的触及点更直接和便捷

以太古里产品系为典型代表阐述为什么大家越来越愿意接受和偏好逛,因为太古地产的所有项目的整体设计布局都是建立在连通性的基础之上

太古里1.0版本的产品代表是北京三里屯太古里,2008年开业初期由19栋独栋组成,可算作国内低密商业街区的开山之作,从产品本身优势来看,独栋商业的设计提高了首层的展示面和可达性,但作为多层商业而言,太古里的商业机能性较差2-3层之间动线互不连通,客户需要折返到一层再到另一独栋的二三层,这导致运营前几年2-3层客流量不足


太古地产花了多年时间对店铺布局进行调整,核心优化的一点是在独栋之间增加了连廊,现如今,孤立的独栋已实现了完全连通,已然成为一座立体购物公园


1.0版本的经验充分运用到太古里2.0版本——成都太古里项目,在设计之初就通过连廊将所有独栋连接在一起,同时针对每个连廊重点打造客户不同的视野感受,提高垂直空间的趣味性和吸引力,同时得益于成都太古里项目邻近大慈寺历史建筑,让整体商业空间呈现浓浓的历史文化感,与项目本身的慢活的生活主张及丰富的室外空间体验共同造就了项目对客户的绝对吸引力


太古里3.0版本是2021年开业的前滩太古里,积累成都2.0项目的成功经验,前滩太古里项目再升级,以商业+TOD+生态,打造全方位立体的第三空间

项目营造地面和屋顶双重开放空间, 80 米的景观廊桥(悦目桥)横贯在中央绿轴上方,屋顶设有连接各个店铺和绿色休闲空间的450空中环道,提供屋顶的社交空间,吸引大量客户到访



02历史改造类商业街区

历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的,由于其区位和建筑的历史特征,往往也是城市人文旅游爱好者的首选地

在城市更新大潮之中,诸多有着历史积淀的街区通过活化改造重新焕发生命力,融入年轻一代人的生活中。带着鲜明历史文化印记的古建筑,被注入现代潮流的文化艺术和生活方式,新与旧的反差碰撞出的时空交错感,备受年轻群体的热爱,也往往容易成为社交媒体上的网红打卡地

尽管历史建筑没有可复制性,但该类商业街提供了街区开发的一种思路,即营造怀旧历史街区氛围

案例:城市更新新范本——绿城·吉祥里

吉祥里街区为建筑面积37448.56㎡体量的传统风貌文化街区,2017年,狭小破旧的祥符老街正式启动改造;2019GOA大象设计中标担当项目设计;20206月,绿城美好产业正式开始对祥符桥传统风貌街区的部分绿城吉祥里进行建设和运营。2023818日,历时4年,吉祥里正式开业

项目整体围绕杭州市现存的唯一明代石梁桥国家级文保单位祥符桥打造。街区建造在选取古建元素的同时有机的融合了30%的现代风格,让古建与新筑在街区中相互融合,赋新江南,形成江南特有的美感。街区整体由EPC文化街区、四处市级历史保护建筑、精品民宿以及养老院组成


项目同样具备基础的连通性优势,周边有地铁2号线、10号线,公共交通便捷。项目3km范围内拥有260多座大型社区、200余座综合性写字楼,东侧是北软产业聚集区,客群类型丰富

项目定位为首个主理人美学街区,再现宋式生活画卷,加大文化业态的比例,并补充餐饮业态的,同时并植入了如策展体验、艺术生活、花+餐饮等生活美学理念,形成日间文雅,夜间鲜潮的高级烟火气

项目前身是改革开放初期的祥符人民公社旧址,化身美术馆,集艺术品鉴、美学策展、听茶赏乐等为一体,街头还开创打造了滑板公园,成为潮流活力之地;48号历保建筑引入谷雨故事,创建了集传播、设计转化、销售于一体的传统手工艺转化平台,成为赋能手工艺的文化堡垒;38号历保建筑则幻化成一时茶馆,延续老街的茶道文化;粮仓和茧行计划引入文化体验类业态,打造社交场,触达精神消费


产品方面:吉祥里保留4处历史建筑原貌基础上,进行了创新规划,规划河、街、宿、社、养五大功能分区,并对祥符桥进行修缮,游客可以看到明嘉靖癸卯年的重建铭文和石狮,并新建了平波桥和卧虹桥2座桥,分担祥符桥的人流压力。通过保护性开发,将项目打造为集文化、休闲、美食为一体的开放式传统风貌特色街区

运营方面:开展国潮宋风沉浸式活动,重现宋式生活场景。同时融入现代潮流,迎合Z世代群体,打造冲浪板公园,引入极限运动品牌、策展体验、脱口秀等娱乐业态,融入当代风貌,成功引起人潮涌动

正因为定位、业态、产品、运营等方面独特的标识性,让客户愿意到访去感受这个空间想传递给客户的城市记忆和价值理念


03文化艺术类商业街区

后疫情时代,消费者更加注重体验式消费及精神文化的满足,在这样的背景下,传统的餐饮、零售等同质化业态已然不能满足消费者需求,而注重体验感和场景氛围打造的街区型商业则成为了客户首选,其中文化艺术类商业街区因其业态独特性和建筑的特殊性成功出圈,而与历史改造类街区的差别点在于其改造程度较小,仅做艺术的装饰和加工,代表项目:田子坊(上海)、红坊(上海)、南锣鼓巷(北京)、798(北京)


03真人秀模式下的场景互动

虽然街区型商业越来越走入消费者主流消费目的地,但面临街区商业市场存量逐年攀升,例如西安的永兴坊、长安十二时辰、大唐不夜城、昆明的茶马花街、梅河口市的东北不夜城、江苏盐城的唐渎里等,实现一条街带动一座城的热度,这一类型的特色街区通常将项目当成真人秀场在运营

街区——景区:将主题IP故事、文化符号等内容融入街区场景、灯光设计、设施布景当中

商铺——景点:打破传统街区统一门头、店招等模式化的东西,一店一景一铺一味,增加了街区不同的视觉效果和场景体验

商户——演员:商户不仅是街区商业形态的重要组成部分,同时还是街区的另外一群特殊演员,他们提供产品服务的过程就是另一种的特色表演,这样烟火气的表演为游客带来了美妙的味觉和视觉的感官享受

而在这样一个场景内所发生的消费就构成了离客户最近的生活体验,涉及了吃、喝、购、游、乐、娱、住等多方面的生活和消费需求,这样特色的商业街区没有标准化的打法,只要围绕目标客户的消费需求,无论是单一的需求满足还是情感诉求,只能让客户在场景中能够获得价值感受,才能实现流量爆破

街区式商业未来发展困境

传统商业街区多以产权分隔销售的方式去化,快速实现现金流回笼,也不需要有持续的运营费用投入,但是在商业市场持续低迷的这些年,传统销售型的品质差、服务不佳等商业问题频频曝出,越来越多的商业地产街区商业项目开始转型成为自持型项目,对于这一类项目未来发展的核心痛点可聚焦以下几点:

一、资产处置路径模糊:虽然转为持有,但还是抱有未来销售的念头,因此在划铺等阶段仍然采用孔面积来控制总价,导致运营业态规划落地性不足,招商难度较大,后期销售也存在问题

二、交通动线缺乏人性化组织:多层街铺缺少合理的垂直动线和内街动线,导致除街铺外内街和高层街铺价值锐减;街区的核心优势在体验和场景氛围,若空间组织频繁出现不便捷,繁琐等情况,会严重影响客流重复到访

三、项目主题标识性不足:这一点尤其体现在社区型的街区商业项目,为了保持大盘的风格统一,商业往往缺少特征和标识性,无法成为客户潜意识做决策的优先目的地

街区商业项目要在当下存量市场实现客流突破,首先需要梳理项目独特主题标识和IP,在市场形成标签,同时在产品阶段,考虑街区项目垂直及水平动线组织以及局部空间的社交场景营造,提升街区趣味性,在整体项目操盘角度,要从长期经营角度出发,根据业态定制化产品,在持有和销售的节奏中找到平衡点



总结


今年Citywalk(城市漫游)爆火,小红书上相关标签的笔记多达60+,在一些争议和调侃中,逛街成为了都市年轻人时髦的生活方式,相比于压缩时间完成打卡式观光的特种兵式旅游Citywalk更强调放慢节奏和随兴所至的漫步,以更具有探索性和主动性的方式,来体验城市空间的构造与变化

Citywalk风靡,各种路线、打卡点的推荐又将带火不少城市街道和商业街区,消费者逛街热潮将持续上涨



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